Denkmalschutzimmobilien
Steuern sparen durch Denkmalschutzimmobilien
Wer als Kapitalanleger in Baudenkmäler investiert, profitiert von hohen Steuervergünstigungen.
Die Abschreibung für unter Denkmalschutz stehende Immobilien ist viel höher als die Neubau- oder die normale Altbau-AfA.
Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können eine Menge Steuern sparen
Wird die Immobilie saniert, können die Kosten als Abschreibung (AfA) von der Steuer abgesetzt werden.
Anders als bei Neubauten oder nicht denkmalgeschützten Häusern sind die Abschreibungssätze für die Sanierung von Baudenkmälern besonders hoch. Außerdem profitieren von dieser Abschreibung – anders als bei Neubauten und nicht geschützten Altbauten – auch Selbstnutzer.
Keine Abschreibung aufs Grundstück
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Gebäude irgendwann verschlissen ist und abgerissen wird. Grundstücke hingegen nutzen sich nicht ab, sie bleiben bestehen. Deshalb gibt beim Immobilienerwerb für den anteiligen Wert des Grundstücks keine AfA. Der Wert des Grundstücks wird vom Fiskus in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.
Doppelförderung für Substanz und Sanierung
Eine Doppelförderung ist im deutschen Steuerrecht grundsätzlich ausgeschlossen.
Allerdings dürfen nur dieselben Aufwendungen nicht mehrfach gefördert werden.
Für die Abschreibung von Immobilien im Denkmalschutz gilt - Kaufpreis und Sanierung sind unterschiedliche Aufwendungen
Die verschiedenen Förderungen müssen aber klar diesen unterschiedlichen Aufwendungen zugeordnet werden.
Konkret bedeutet das: Der reine Kaufpreis einer sanierungsbedürftigen Denkmal-Immobilie, die vermietet werden soll, kann nach Abzug des Wertes des Grundstücks jedes Jahr linear mit zwei oder 2,5 Prozent abgeschrieben werden.
Für die Abschreibung der Bausubstanz von Altbauten gelten unterschiedliche Abschreibungssätze
Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, können 40 Jahre lang mit jährlich 2,5 Prozent abgeschrieben werden.
Neuere Altbauten werden 50 Jahre lang linear mit zwei Prozent abgeschrieben.
Doppelförderung bei Vermietung + Sanierung
Bei Vermietung
Kaufpreis + Sanierung 2 oder 2,5 %
50 bzw. 40 Jahre lang
+
Bei Sanierung
9 % die ersten 8 Jahre und 7 % die nächsten 4 Jahre
Der Unterschied zwischen Denkmalschutz und Ensembleschutz
Nicht immer steht das gesamte Gebäude als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz, sondern manchmal auch lediglich die Fassade als Teil einer Gebäudegruppe. Dann können nur die Kosten, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen, von der Steuer abgesetzt werden, also zum Beispiel die Kosten einer Fassadensanierung oder die Kosten für den Einbau neuer, denkmalgerechter Fenster.
Abschreibung im Denkmalschutz - nicht alles wird gefördert
Bei der Abschreibung von Immobilien im Denkmalschutz gibt es allerdings auch Grenzen: Nicht alle Modernisierungen können von der Steuer abgesetzt werden, sondern nur solche, die dem Erhalt des Denkmals dienen und die für eine sinnvolle Nutzung notwendig sind.
Nicht abgesetzt werden können beispielsweise die Kosten für die Neuanlage des Gartens oder der Neubau einer Garage auf dem Grundstück. Absetzbar sind dagegen beispielsweise der Einbau von Heizung, Bad und Toilette.
Nicht gefördert werden
Garagenbau
Neuanlage Garten
Gefördert werden
Toilette
Heizung
Badezimmer
Mehrere Eigentümer - wer die Förderung erhält
Bei einem Mehrfamilienhaus, das als Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgeteilt ist und bei dem die einzelnen Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören, werden die Kosten für die Denkmalsanierung anteilig den jeweiligen Eigentümern angerechnet.
Ein Beispiel
Ergibt sich aus der Teilungserklärung der WEG, dass auf einen Eigentümer zehn Prozent der Miteigentumsanteile entfallen, so kann dieser Eigentümer zehn Prozent der Kosten zum Beispiel einer Fassadensanierung abschreiben. Nur dann, wenn Kosten entstehen, die ausschließlich das Sondereigentum, also eine konkrete Wohnung betreffen, werden diese direkt dem entsprechenden Eigentümer zugerechnet.
Vorgehensweise
Erst Genehmigung von der Denkmalschutzbehörde einholen, dann sanieren
Einfach mit der Sanierung loslegen – das ist bei denkmalgeschützten Immobilien unzulässig. Alle Arbeiten müssen von der örtlichen Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Ihre Bescheinigung ist rechtsverbindlich. Ohne sie können die Kosten steuerlich nicht geltend gemacht werden. Liegt die Bescheinigung vor, muss der Fiskus diese anerkennen und die Steuervergünstigungen gewähren.
AfA kann nicht übertragen werden
Wird eine vor wenigen Jahren sanierte Denkmalimmobilie weiterverkauft, kann die AfA nicht auf den Käufer übertragen werden. Grund: Mit der Denkmal-Afa wird die von einer Person aufgewendete Sanierung gefördert, nicht der Erwerbspreis. Der Käufer zahlt aber nur den Erwerbspreis für die – sanierte – Immobilie und kann dann nur die lineare AfA für Altbauten in Anspruch nehmen.
Weitere Fördermöglichkeiten - Zuschüsse
Neben der Abschreibung gibt es in einigen Gemeinden auch Zuschüsse für Denkmalschutz-Sanierungen, etwa in von den Kommunen ausgewiesenen städtebaulichen Entwicklungs- und Modernisierungsgebieten. Diese Gelder werden bei der steuerlichen Berücksichtigung allerdings von den Modernisierungskosten abgezogen – Doppelförderungen sollen so ausgeschlossen werden.
Fazit - die Denkmal-AfA bietet insbesondere Personen mit einem hohen Einkommensteuersatz enorme Steuerersparnisse, da sie das zu versteuernde Einkommen stark vermindert.
Zudem ist sie die einzige Immobilien-AfA, die auch Eigennutzern gewährt wird.
Unsere Empfehlung
Lassen Sie sich zu diesem umfangreichen Themenkomplex durch Ihren Steuerberater eingehend beraten!
Felix Meyer
Grundstücksmakler und Versteigerer
und das Team von Meyer Immobilien
Tel: 04402 9115-0
Mobil: 0151 16755567
